Адвокат, партнер адвокатского объединения “Бауман Кондратюк” Юрий Бауман высказал экспертное мнение в издании “Деловая столица” относительно того, как не попасть в кредитные тиски при покупке квартиры на первичном рынке.
После финансового кризиса 2008 г. банки приобрели колоссальный практический опыт принудительного взыскания просроченной кредитной задолженности с должников. В результате кредитные договоры доведены банками до совершенства, а у заемщиков практически нет шансов внести изменения в такой договор.
Кроме того, заемщику как будущему владельцу недвижимости необходимо понимать, что его кредитные обязательства в любом случае будут обеспечены ипотекой (предмет ипотеки – квартира, для покупки которой будет выдан банком кредит).
В итоге заемщик получает к подписанию два договора: кредитный и ипотечный, в который он (заемщик) не может внести изменения.
Однако есть несколько основных условий кредитного и ипотечного договоров, на которые все-таки следует обратить внимание и настаивать на их внесении в договор: порядок и способ уплаты основного тела кредита (как, когда, каким способом, график платежей, возможность досрочного погашения), как и когда банк перечислит деньги застройщику.
Далее, изучить моменты, когда и в каких случаях возникает задолженность по кредиту, по процентам по кредиту. В каких случаях возникают штрафы (процентная составляющая и фиксированные штрафы). Соответственно, следующий вопрос – в каком порядке зачисляется платеж заемщика (обычно в обратном порядке: штрафы, проценты, а потом основное тело кредитного договора).
Заемщику следует обратить внимание на сроки исковой давности, прописанные в договоре (не увеличены ли они “по согласию сторон”).
Кроме того, очень внимательно нужно изучить условия договора, которые регулируют вопрос принудительного взыскания долга (досудебный и судебный порядки) и полного исполнения обязательств по кредитному договору (какие документы подтверждают исполнение обязательств перед банком, кто и когда их выдает).
Отдельное внимание также необходимо уделить договору ипотеки, поскольку в случае невыполнения должником обязательств перед банком последний зачастую запускает процедуру принудительного взыскания предмета ипотеки.
Как результат, внимание заемщика должно быть сфокусировано на правах и обязанностях сторон (право изменять объект ипотеки – технические характеристики объекта, право прописывать детей).
Отдельного внимания заслуживает вопрос досудебного урегулирования отношений между ипотекодателем и ипотекодержателем. Речь идет о возможности банка осуществлять принудительное взыскание на предмет ипотеки (способы взыскания и механизмы такого принудительного взыскания).