Адвокат, партнер адвокатського об’єднання «Бауман Кондратюк» Юрій Бауман висловив експертну думку у виданні «Ділова столиця» стосовно того, як не потрапити в кредитні лещата під час купівлі квартири на первинному ринку.
Після фінансової кризи 2008 р. банки набули колосального практичного досвіду примусового стягнення простроченої кредитної заборгованості з боржників. У результаті кредитні договори доведені банками до досконалості, а позичальники практично не мають шансів внести зміни до такого договору.
Крім того, позичальнику як майбутньому власнику нерухомості необхідно розуміти, що його кредитні зобов’язання у будь-якому випадку будуть забезпечені іпотекою (предмет іпотеки – квартира, для купівлі якої буде видано банком кредит).
У результаті позичальник отримує до підписання два договори: кредитний та іпотечний, до якого він (позичальник) не може внести зміни. Однак є кілька основних умов кредитного та іпотечного договорів, на які все ж таки слід звернути увагу та наполягати на їх внесенні до договору: порядок та спосіб сплати основного тіла кредиту (як, коли, яким способом, графік платежів, можливість дострокового погашення), як і коли банк перерахує гроші забудовнику.
Далі, вивчити моменти, коли та у яких випадках виникає заборгованість за кредитом, за відсотками за кредитом. У яких випадках виникають штрафи (відсоткова складова та фіксовані штрафи). Відповідно, наступне питання – в якому порядку зараховується платіж позичальника (зазвичай у зворотному порядку: штрафи, відсотки, а потім основне тіло кредитного договору).
Позичальнику слід звернути увагу до терміни позовної давності, прописані у договорі (чи не збільшено вони “за згодою сторін”). Крім того, дуже уважно потрібно вивчити умови договору, які регулюють питання примусового стягнення боргу (досудовий та судовий порядки) та повного виконання зобов’язань за кредитним договором (які документи підтверджують виконання зобов’язань перед банком, хто і коли їх видає).
Окрему увагу також необхідно приділити договору іпотеки, оскільки у разі невиконання боржником зобов’язань перед банком останній часто-густо запускає процедуру примусового стягнення предмета іпотеки.
Як результат, увага позичальника має бути сфокусована на правах та обов’язках сторін (право змінювати об’єкт іпотеки – технічні характеристики об’єкта, право прописувати дітей).
На окрему увагу заслуговує питання досудового врегулювання відносин між іпотекодавцем та іпотекодержателем. Йдеться про можливість банку здійснювати примусове стягнення щодо іпотеки (способи стягнення і механізми такого примусового стягнення).